Dr. Christian Kahlenberg LL.M.Dr. Rebekka Rein

In Spanien belegene (Ferien-)Immobilien werden häufig nicht direkt, sondern über eine nicht in Spanien ansässige Gesellschaft gehalten. Die Gründe dafür sind vielfältig – Nichtresidenten waren regelmäßig auch vor der spanischen Vermögensteuer geschützt. Am 10. November ist nun ein Änderungsantrag zum spanischen Haushaltsgesetzt 2023 veröffentlicht worden, der Anteile an Gesellschaften der Vermögensteuer unterwerfen will, deren Aktivvermögen unmittelbar oder mittelbar zu mehr als 50% aus spanischem Immobilienvermögen besteht.

Grundzüge der spanischen Vermögensteuer

Die spanische Vermögenssteuer (Impuesto sobre el patrimonio) ist im Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio (nachfolgend IP) geregelt und wird auf das Vermögen natürlicher Personen erhoben. Vermögensteuerpflichtig ist grundsätzlich, wer über ein Vermögen von mehr als 700.000 EUR verfügt (Art. 28 IP). Der progressive Steuersatz liegt zwischen 0,2 % bis 3,5 % des Vermögens – regionsabhängig. Maßgebend ist das Vermögen zum 31.12. eines jeden Jahres (stichtagsgenau). Auch Nichtresidenten können der spanischen Vermögensteuer unterliegen, sofern sie über in Spanien belegene Güter und Rechte, insbesondere spanisches Immobilienvermögen, verfügen. Indirekt gehaltenes Immobilienvermögen über eine ausländische Gesellschaft (sog. Immobiliengesellschaften) erfassen die spanischen Steuervorschriften bisher nicht.

Keine Vermögensteuer bei indirektem Immobilienvermögen

Nach früherer Verwaltungspraxis wurden Anteile an ausländischen Gesellschaften, deren Vermögen zu mehr als 50 % aus spanischen Immobilien bestehen (sog. Immobiliengesellschaften), auch der Vermögensteuer unterworfen. Die spanische Steuerverwaltung leitete eine Besteuerung aus der Immobiliengesellschaftsregelung im jeweils einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) her (etwa Art. 21 Abs. 4 DBA-Spanien/Deutschland). Mit Urteil vom 3. Dezember 2020 entschied der Obersten Gerichtshof der Balearen (TSJ), dass „die nicht in Spanien ansässige natürliche Person, die Eigentümerin einer nicht in Spanien ansässigen Gesellschaft ist, nicht der spanischen Besteuerung unterliegt“.

Im Jahr 2021 hat die Ministerialabteilung Steuern (DGT) diese Rechtsprechung übernommen. In der Auskunft V2070-21 kommt die DGT zum Ergebnis, dass die nationalen Rechtsgrundlagen keine Besteuerung von Anteilen an ausländischen Immobiliengesellschaften mit überwiegend spanischem Grundbesitz enthalten. Ein entsprechendes Besteuerungsrecht könne auch ein DBA nicht herbeiführen.

Mit der Auskunft V1947-22 vom 13. September 2022 bestätigte die DGT diese Ansicht erneut zu einem in Deutschland ansässigen Steuerpflichtigen, der seine Immobilie auf Mallorca über eine mehrstufige Kapitalgesellschaftsstruktur (deutscher Muttergesellschaft) hielt.

Geplante Rechtsänderung: Einführung einer Immobiliengesellschaftsklausel

Am Donnerstag, den 10. November, kam es zur Veröffentlichung eines Änderungsantrag zum spanischen Haushaltsgesetz 2023. Dieser möchte auch Anteile an nicht in Spanien ansässigen Gesellschaften der Vermögensteuer unterwerfen, deren Aktivvermögen unmittelbar oder mittelbar zu mehr als 50% aus spanischem Immobilienvermögen besteht. Damit würde eine Rechtsgrundlage geschaffen, Nichtresidente, die unmittelbar oder mittelbar über ausländische Gesellschaften Grundvermögen in Spanien halten, mit der Vermögensteuer zu belasten. Konkrete und technische Einzelheiten zur geplanten Neuregelung bleiben abzuwarten. Gleiches gilt auch für die Frage der zeitlichen Anwendung (z.B. erst ab Steuerjahr 2023).

Praxishinweise für Nichtresidenten mit spanischem Immobilienvermögen

Vor dem Hintergrund der geplanten Gesetzesänderung und mit Blick auf den Stichtag der Vermögenssteuer zum 31.12.2023 empfiehlt es sich dringend, die bestehenden Investitionsstrukturen zu den konkreten Auswirkungen zu analysieren. Mit einer sog. Immobiliengesellschaftsklausel würde die schlichte Zwischenschaltung einer ausländischen Gesellschaft jedenfalls nicht mehr helfen. Vielmehr sollten bestehende Strukturen (neben dem jährlichen Abgleich der fremdüblichen Jahresmiete) auf etwaige Auswirkungen sowie Anpassungsoptionen überprüft werden.