Arbeitsrecht, Aktienrecht, Kapitalmarktrecht, Geschäftsraummiete

COVID-19 und Geschäftsraummiete: Aspekte einvernehmlicher Krisenbewältigung

COVID-19 ist bereits seit einigen Wochen allgegenwärtiges Thema. Dies gilt auch für die Geschäftsraummiete, in der sich die Mietparteien gerade angesichts hoheitlich verordneter Schließungen vor nicht dagewesene Herausforderungen gestellt sehen.

Der Gesetzgeber hat schnell agiert und mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (COVID-19-Gesetz) einen Kündigungsausschluss geregelt. Eine Kündigung des Vermieters kann danach nicht auf Mietrückstände der Monate April bis Juni 2020 gestützt werden, wenn diese Rückstände auf den wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen.

In der aktuellen Praxis ist es aber gar nicht die Frage einer außerordentlichen Kündigung wegen Mietrückständen, die die Mietparteien vor allem umtreibt. Im Fokus steht, ob der Vermieter berechtigt ist, weiterhin die volle Mietzahlung verlangen und der Mieter diese erbringen muss und erbringen kann.

Keine treffende Rechtsprechung – Positionen in der Literatur

Mit dem COVID-19-Gesetz hat der Gesetzgeber keine klare Aussage zu möglichen Auswirkungen auf die Mietzahlungspflicht getroffen. Konkrete Rechtsprechung ist noch nicht ergangen. Allerdings wächst die Zahl umfangreicherer rechtlicher Bewertungen in der juristischen Literatur zusehends.

Einigkeit besteht dabei, dass zunächst einschlägige Regelungen des geschlossenen Mietvertrags entscheidend sind. An solchen fehlt es allerdings in den allermeisten Fällen. An gesetzlichen Instrumenten kommen dann in Betracht und werden aktuell intensiv diskutiert:

  • erstens das Entfallen der Zahlungspflicht infolge rechtlicher Unmöglichkeit der Nutzung der Immobilie (§§ 326, 275 BGB),
  • zweitens das Entfallen bzw. die Reduzierung aufgrund Minderung der Miete wegen eines Mangels der Mietsache (§ 536 BGB) und
  • schließlich drittens der Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miethöhe wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB).

Für alle drei Varianten, finden sich Verfechter. Gegen jede können Einwände erhoben werden, die nicht ohne weiteres zu zerstreuen sind. Es scheint aktuell, als bilde sich eine „überwiegende Auffassung“, die dem Instrument der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) zuneigt. Dabei wird stets betont, dass jeweils die konkreten Umstände des Einzelfalls entscheidend sein müssten.

Verschiedene relevante Umstände werden genannt – etwa die Möglichkeit anderweitiger Einnahmequellen, wenn der stationäre Ladenbetreiber z.B. einen Online-Shop einrichten kann, der Anspruch auf staatliche Hilfen oder genereller auch, dass die Geschäftsschließung eine wirtschaftlich kritische Dauer (als Richtwert dort genannt: 3 Monate) überschreiten müsse. Falls im Ergebnis eine Störung der Geschäftsgrundlage anzunehmen wäre, wird als Folge häufig davon ausgegangen, dass die Miete um (maximal) 50 % zu reduzieren sei.

Die Diskussion konzentriert sich auf Fälle der (überwiegenden) Schließung. Für Nutzungen, die prinzipiell möglich bleiben, wie z.B. Büronutzungen, sind bislang wenig Argumente für eine Reduzierung der Mietzahlungspflicht zu sehen.

Deutlich wird jedenfalls, dass es aktuell in den allermeisten Fällen der vollständigen oder teilweisen Schließung keine einfache und sichere Antwort auf die Frage nach der Mietzahlungspflicht gibt. Rechtlich unklar ist, ob überhaupt ein Instrument zur Reduzierung der Miete führt. Die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs scheint eher dagegen zu sprechen. Nimmt man tatsächlich aber etwa an, dass die „Störung der Geschäftsgrundlage“ in Betracht kommt, sind die resultierenden konkreten Ansprüche des Mieters ebenfalls schwierig festzulegen.

Da die COVID-19-Pandemie und ihre Folgen beispiellos scheinen, lässt sich kaum vorhersagen, wie letztlich Gerichte und schließlich der Bundesgerichtshof die aktuellen Konstellationen genau beurteilen werden. Aus Sicht von Vermietern wird es zugleich kaum zielführend sein zu versuchen, eine günstige Position gerichtlich durchzufechten, wenn naheliegend ist, dass der Mieter letztlich die entsprechenden Mietforderungen gar nicht erfüllen kann.

Einvernehmliche mietvertragliche Lösung

Für jede Mietpartei sollte diese Situation Anlass sein, auch Möglichkeiten auszuloten, wie sie im Wege einer Einigung gemeinsam mit dem Vertragspartner eine mietvertragliche Lösung zur Krisenbewältigung finden kann. Einige Aspekte und Fragen sind dann zu berücksichtigen oder zumindest zu bedenken, um eine Einigung zu erzielen, die möglichst viel Streitpotential längerfristig entschärft.

Jeweils ist strategisch abzuschätzen, welche Punkte ggf. diskutiert werden sollten. Zum Beispiel kann eine Beschränkung auf den Kernpunkt der Mietzahlung angezeigt sein, wenn zu vermuten steht, dass eine Gesamtlösung für eine Mehrzahl von potenziell schwierigen und strittigen Aspekten die Einigung behindert. Gegebenenfalls bestehen aber auch unabhängig von den konkret durch die COVID-19-Pandemie auf den Tisch gebrachten Fragen Bedürfnisse der Parteien, die einbezogen werden und eine Lösung erleichtern können (angestrebte Mietzeitverlängerung, Flächenerweiterung, Beseitigung von Mängeln der Vertragsdokumentation o.ä.).

Bei der Verhandlung und Umsetzung einer Einigungslösung sind insbesondere folgende Aspekte zu bedenken:

Mietzahlung

Wesentlichster Punkt wird sein, eine Lösung betreffend die Fälligkeit und/oder Höhe der Mietzahlungen zu finden. Insoweit sind die Grundmiete, aber auch die Nebenkosten zu betrachten (von einer Minderung wären jedenfalls auch die Nebenkosten erfasst). Zur Gestaltung einer einvernehmlichen Lösung kann an eine temporäre Stundung und/oder Mietreduktion, ggf. auch in Form einer Mietstaffel gedacht werden. Auch Elemente einer Umsatzmiete können je nach Objekt und Betrieb zu einer als fair empfundenen Risikoverteilung beitragen.

Verzugszins

Bei Nichtzahlung der Miete schuldet der Mieter prinzipiell den gesetzlichen Zinssatz in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Daran hat auch der Kündigungsausschluss des COVID-19-Gesetzes nichts geändert (auch wenn im Zusammenhang mit dem Kündigungsausschluss bisweilen unjuristisch von einer „Stundung“ der Mieten gesprochen worden ist).

Mietsicherheit

Das COVID-19-Gesetz hat mit der Regelung zum Kündigungsausschluss keine Aussage dazu getroffen, dass bei Nichtzahlung von Miete – etwa für die Monate April bis Juni 2020 – von dem Mieter geleistete Mietsicherheiten nicht in Anspruch genommen werden könnten. Hier kann sich eine Regelung zum Umgang mit einer bestehenden Mietsicherheit anbieten. Ggf. kann der Mieter im Gegenzug zu bestimmten Erleichterungen eine (weitere) Sicherheit, beispielsweise durch ein Patronat o.ä., stellen.

Kündigung

Der erwähnte Kündigungssauschluss des COVID-19-Gesetzes ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Die Parteien können dokumentieren, dass der Vermieter deren Vorliegen anerkennt.

Betriebspflicht

Das gesetzliche Mietrecht geht prinzipiell nicht von einer Pflicht des Mieters aus, seinen Betrieb in den Mieträumen aufrechtzuerhalten. Gegenteilige vertragliche Regelungen – ggf. auch ergänzt um eine Bewehrung mit Vertragsstrafen – sind aber weit verbreitet.

Wenn der Betrieb des Mieters aufgrund der hoheitlich angeordneten Schließung nicht aufrechterhalten werden kann, dürfte der Mieter von seiner Betriebspflicht frei sein. Ob er aber etwa seinen Betrieb öffnen muss, wenn dies für eine Teilfläche oder nur mit sonst einschränkenden Maßnahmen wieder zulässig wäre, wird anhand der vertraglich getroffenen Abrede zur Betriebspflicht nicht ohne weiteres zu sagen sein. Auch dieser Aspekt kann berücksichtigt werden.

Mietzweck

Manche Mieter sind darauf angewiesen, mit kreativen Ideen zu versuchen, jenseits ihres angestammten Betriebs Einkünfte zu erzielen oder auch mit ihrer Kundschaft in Kontakt zu bleiben. Solche Betätigung wird oftmals nicht ausdrücklich als Mietzweck formuliert sein. Ist etwa zum Zwecke des Betriebs eines näher definierten Restaurants vermietet, ist nicht ohne weiteres klar, dass der Mietzweck auch deckt, ausschließlich Speisen „to go“ anzubieten. Je nach Objekt sind Konkurrenzschutzkonflikte in diesem Zusammenhang denkbar.

Zeitliche Reichweite/zukünftige Entwicklung

Zu erwägen ist, für welchen Zeitraum die Einigung gelten soll, wie lange also etwa eine Mietreduktion anzuwenden ist. In Betracht kommt beispielsweise, eine Reduktion auf die gesamte Zeit der Schließung anzuwenden oder auch auf eine konkrete Höchstzahl von Monaten. Zu denken ist auch daran, dass eine Schließung aufgehoben werden könnte, um dann zB im Falle einer neuen „Welle“ der Pandemie nochmals verhängt zu werden. Schließlich können auch Szenarien einer teilweisen Schließung vorgezeichnet werden.

Form

Schon aus Gründen der Rechtssicherheit und Nachweisbarkeit ist die Einigung in einem schriftlichen Vertrag festzuhalten. Jedenfalls wenn im Rahmen der Einigung Abreden getroffen werden, die eine Gültigkeitsdauer von einem Jahr oder mehr haben, sind auch die strengen Anforderungen an den Nachtragsabschluss unbedingt zu beachten, die aus dem gesetzlichen Schriftformerfordernisses für befristete Mietverträge folgen (§§ 578, 550, 126 BGB).

Geschrieben von

Philipp Schweitzer ist Rechtsanwalt, Notar und Of Counsel am Standort Frankfurt am Main.

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