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Grunderwerbsteuer: Neue Hürden für Share Deals

Bei einer Immobilienübertragung im Share Deal wird nicht das Eigentum an einem Grundstück selbst übertragen. Vielmehr wird ein Austausch der hinter der grundstückshaltenden Gesellschaft stehenden Anteilseigner vorgenommen. Über diesen indirekten Erwerb von Grundstücken ist es unter gewissen Voraussetzungen möglich, grunderwerbsteuerneutrale Übertragungen von Immobilien vorzunehmen. Da diese Gestaltungsmöglichkeit vor allem größeren Unternehmen und Immobilieninvestoren zu Gute kommt, wird sie seit langem vor dem Hintergrund der Steuergerechtigkeit kritisiert. Als Resultat der kritischen Diskussion liegt nun der Beschluss der Finanzministerkonferenz vom 21. Juni 2018 vor.

Der Beschluss enthält im Wesentlichen drei Hauptmaßnahmen zur Einschränkung der grunderwerbsteuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten durch Share Deals:

Neuer Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften

Bisher finden sich in den Ergänzungstatbeständen zu § 1 Abs. 1 GrEStG (§ 1 Abs. 2a, 3 und 3a GrEStG) Regelungen, die eine Steuerumgehung durch den indirekten Erwerb von Immobilien verhindern sollen. Kritisiert wurde regelmäßig die unterschiedliche Behandlung von Personen- und Kapitalgesellschaften. Lediglich für Personengesellschaften sieht das Gesetz bisher einen Gesellschafterwechsel in Höhe von 95 % innerhalb einer Frist von fünf Jahren als grunderwerbsteuerpflichtig an. Dabei ist es unbeachtlich, ob die übertragenen Anteile auf einen Gesellschafter (Anteilsvereinigung) oder mehrere Gesellschafter (Anteilseignerwechsel) entfallen. Bei einer Kapitalgesellschaft löst bisher nur die Vereinigung von 95% oder mehr der Anteile in der Hand eines Erwerbers Grunderwerbsteuer aus. Der Erwerb durch unterschiedliche Investoren ist dagegen steuerfrei möglich, solange nicht ein Investor 95% oder mehr der Anteile erwirbt.

In der Praxis wurden deshalb häufig 94,9% der Anteile an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft an den Hauptinvestor und die restlichen 5,1% der Anteile an einen Co-Investor übertragen. Dagegen wendet sich der Beschluss der Finanzminister, die einen weiteren Ergänzungstatbestand für den Anteilseignerwechsel an einer Kapitalgesellschaft fordern. Wie bei Personengesellschaften soll auch die Übertragung von 95% (bzw. 90%, s.u.) oder mehr der Anteile an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften auf unterschiedliche Investoren für Grunderwerbsteuerzwecke steuerbar sein. Ein vollständiger Erwerb einer Kapitalgesellschaft durch einen Investor mit seinen mitgebrachten „Co-Investoren“ könnte danach nicht mehr grunderwerbsteuerfrei durchgeführt werden.

In welchem Umfang diese neue Regelung der bereits bestehenden Regelung, die für Personengesellschaften gilt, entsprechen soll, ist noch unklar. Zum einen stellt sich die Frage hinsichtlich des maßgeblichen Beurteilungszeitpunkts. Dieser liegt bei Kapitalgesellschaften im Abschluss des Kaufvertrages, bei Personengesellschaften dagegen im Zeitpunkt der tatsächlichen Übertragung der Anteile. Die Frage nach dem maßgeblichen Zeitpunkt wird beispielsweise im Rahmen einer Anzeige des Erwerbs und deren Fristbeginn, sowie bei einer davon abhängigen Rückgängigmachung im Sinne des § 16 Abs. 1 GrEStG relevant. Zum anderen ist fraglich, ob die bisher nur für Personengesellschaften geltenden Begünstigungen zukünftig auch für Kapitalgesellschaften gelten werden. Nach den bisher bekannten Vorschlägen der Finanzminister soll letzteres nicht der Fall sein.

Absenkung der Beteiligungsquote beim Share Deal auf 90%

Die bisherige Beteiligungsquote von 95% soll nach dem Beschluss auf 90% abgesenkt werden. Der Share Deal soll dadurch auch für Verkäufer unattraktiver werden, da diese nach der Transaktion einen größeren Anteil an der Gesellschaft behalten müsste.

Verlängerung der Haltefrist

Die Haltefrist des § 1 Abs. 2a GrEStG von fünf Jahren soll nach dem Beschluss grundsätzlich auf zehn Jahre verlängert werden. Für die Befreiung des § 6 Abs. 3 GrEStG wurde sogar eine Haltefrist von 15 Jahren vorgeschlagen. Für Gestaltungen, bei denen erst 94,9% (zukünftig 89,9%) und nach der Haltefrist die restlichen 5,1% (zukünftig 10,1%) an der Gesellschaft übertragen werden, würde die Verlängerung für die Beteiligten in zeitlicher Hinsicht eine bedeutsame Verschärfung darstellen. Sie wären über einen wesentlich längeren Zeitraum an die gewählte Struktur gebunden und könnten erst später wieder über ihre Anteile disponieren, ohne Grunderwerbsteuer auszulösen.

Sonstige Maßnahmen zur Grunderwerbsteuer

Neben den drei vorgenannten Hauptmaßnahmen ist außerdem im Gespräch, die Deckelung des Verspätungszuschlags von derzeit  25.000 Euro anzupassen beziehungsweise gänzlich aufzuheben. Außerdem könnten aus der Grunderwerbsteuer resultierende Ansprüche künftig einer Verzinsung im Sinne der §§ 233a ff AO unterliegen. In diesem Zusammenhang soll jedoch noch das Urteil des BVerfG (1 BvR 2422/17) bezüglich des marktunabhängigen Zinssatzes abgewartet werden.

Um mögliche Umgehungsgestaltungen durch Stiftungen oder Stimmrechtsvereinbarungen zu unterbinden, wird in diesem Zusammenhang ebenfalls über Anpassungen nachgedacht. Modelle, bei denen im Rückwirkungszeitraum einer Umwandlung die Gesellschaft auf den Investor verschmolzen wird und zudem die Immobilie zu einem Preis unterhalb des Marktwertes an den Investor veräußert wird, sollen durch den Einsatz einer Ersatzbemessungsgrundlage nicht mehr steuersparend möglich sein.

Auswirkungen der Änderungen auf die Attraktivität von Share Deals

Noch gänzlich unklar ist, inwieweit die Änderungen auch für Fälle gelten sollen, in denen eine Immobilientransaktion bereits vor Inkrafttreten der Neuregelungen angestoßen oder vorgenommen worden ist. Sind beispielsweise bereits 94,9% an der grundbesitzenden Gesellschaft übertragen worden, stellt sich die Frage, ob weiterhin die Haltefrist von fünf Jahren oder die neue Frist von zehn Jahren maßgeblich sein wird. Von Bedeutung wird in diesem Zusammenhang auch sein, ob und in welchem Umfang den Betroffenen ein schutzwürdiges Vertrauen im Rahmen des Rückwirkungsverbots zugesprochen werden kann. Insofern ist nicht ausgeschlossen, dass als Stichtag der Neuregelungen der Beginn des Gesetzgebungsverfahrens angesetzt wird. Denkbar wäre auch der Tag nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes. In diesem Zusammenhang wurde bereits der 01.01.2019 als möglicher Stichtag genannt.

Abzuwarten bleibt außerdem, wie sich die Änderungen auf die Attraktivität von Share Deals auswirken werden. Eine Beteiligungsquote von 90% mag im Vergleich zu den teilweise geforderten Quoten von 75% oder 50% noch verkraftbar sein. Problematischer dürfte allerdings – insbesondere aus Investorensicht – die 10 bzw. 15jährige Frist sein, da diese die übliche Investitionsdauer überschreitet.

Die Finanzministerkonferenz hat die Steuerabteilungsleiter des Bundes- und der Landesfinanzministerien nun dazu aufgefordert, für die Vorschläge kurzfristig Gesetzestexte zu formulieren. Diese sollen dann vom Bundesfinanzministerium in das noch nicht eingeleitete Gesetzgebungsverfahren eingebracht werden. Es bleibt daher abzuwarten, welche Maßnahmen und in welchem Umfang diese tatsächlich umgesetzt werden.

  • Geschrieben von

    Jan Dyckmans ist Rechtsanwalt, Steuerberater und Assoziierter Partner am Standort Frankfurt am Main.

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