Grunderwerbsteuer Entstrickung, wohnsitz, Steuerrecht

Grunderwerbsteuerreform im Bereich der Share Deals

Referentenentwurf zur Reform der Grunderwerbsteuer sieht erhebliche Verschärfungen vor

Der Gesetzgeber überlegt schon länger, das Grunderwerbsteuerrecht bei Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften (sog. Share Deals) zu verschärfen. Am 8.5.2019 ist nun ein Referentenentwurf des BMF veröffentlicht worden. Die wichtigsten Eckpunkte der geplanten Reform zur Grunderwerbsteuer sind Folgende:

Absenkung der relevanten Beteiligungshöhe der Ersatztatbestände auf 90 %

Die Grunderwerbsteuer greift bei Anteilsübertragungen bislang ab einer Beteiligungshöhe von 95 % ein. Die Eingriffschwelle soll nun auf 90 % abgesenkt werden. Die kritische Quote, bei der ein Erwerb von Anteilen noch keine Grunderwerbsteuer auslöst, verschiebt sich also von 94,9 % auf 89,9 %.

Verlängerung der Haltefristen auf 10 bzw. 15 Jahre

Der nur für Personengesellschaften geltende Grunderwerbsteuertatbestand in § 1 Abs. 2a GrEStG und die Befreiungen von der Grunderwerbsteuer in §§ 5, 6, 7 GrEStG sind bisher jeweils an zeitliche Beobachtungsfristen von 5 Jahren geknüpft. Der Gesetzentwurf sieht eine Verlängerung dieser Fristen auf jeweils 10 Jahre vor. Zusätzlich soll in bestimmten Fällen eine Vorbehaltensfrist von 15 Jahren gelten, um zeitlich gestreckte Erwerbe grunderwerbsteuerlich zu erfassen. Bisher war es unter Zuhilfenahme einer Personengesellschaft möglich, ein Grundstück unter Berücksichtigung einer fünfjährigen Wartezeit weitgehend steuerbefreit zu erwerben.

Die Folgen gehen jedoch über die reine Missbrauchsverhinderung weit hinaus. Die bisherigen Befreiungen von der Grunderwerbsteuer werden durch die Verlängerung der Fristen stark ausgehöhlt und wirtschaftlich erforderliche Übertragungen von Grundstücken zwischen einer Gesellschaft und seinen Gesellschafter unter Umständen werden ungerechtfertigterweise mit Grunderwerbsteuer belastet. Übertragungen von Grundstücken sowie Gesellschafterwechsel müssen zukünftig unter Beachtung der weiteren Entwicklungen der Beteiligungsstruktur in den folgenden zehn bzw. 15 Jahren vorgenommen werden.

Neuer Steuertatbestand für Gesellschafterwechsel bei Kapitalgesellschaften

Die kritischste Verschärfung im Gesetzesentwurf stellt die Einführung eines neuen Grunderwerbsteuertatbestandes (§ 1 Abs. 2b GrEStG-E) dar. Danach soll der Grundbesitz einer Kapitalgesellschaft der Grunderwerbsteuer unterworfen werden, wenn 90 % der Anteile an dieser Gesellschaft innerhalb von zehn Jahren auf neue Anteilseigner übergeht. Hierbei muss keiner der Gesellschafter eine bestimmte Beteiligungsschwelle erreichen.

Die Einführung dieses neuen Tatbestandes wird zur Folge haben, dass nicht nur Missbrauchsgestaltungen von Grundbesitzgesellschaften getroffen werden, sondern sämtliche Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften betroffen sein werden. Jede grundbesitzende Kapitalgesellschaft wird zukünftig die Entwicklung ihrer Anteilseignerstruktur langfristig dokumentieren und auswerten müssen, um eine grunderwerbsteuerbare Änderung der Anteilseignerstruktur anzeigen zu können. Vor dem Hintergrund, dass auch mittelbare Anteilsübertragungen relevant sind, werden Kapitalgesellschaften die ihnen auferlegten Pflichten kaum erfüllen können.

Zeitlicher Anwendungsbereich und Übergangsregelungen

Das neue Grunderwerbsteuerrecht soll grundsätzlich erstmals auf Erwerbsvorgänge anzuwenden sein, die nach dem 31.12.2019 verwirklicht werden. Der Wortlaut des Referentenentwurfs schränkt dies jedoch teilweise wieder ein und ist an einigen Stellen nicht eindeutig. Darüber hinaus ist eine komplexe Korridorregelung vorgesehen: Das bisherige Grunderwerbsteuerrecht (mit seinen 95 %-Grenzen) soll weiterhin parallel zum neuen Grunderwerbsteuerrecht Anwendung finden, um eine steuerneutrale Aufstockung der Beteiligungen von Steuerpflichtigen, die aktuell Anteile von weniger als 95 %, aber mehr als 90 % halten, zu verhindern.

Bei dem infolge der Neuregelung noch komplexer werdenden Tatbestand § 1 Abs. 2a GrEStG kann es nach dem Referentenentwurf zudem zur rückwirkenden Klassifikation von Kapitalgesellschaften als „Neugesellschafter“ kommen. Dies hätte zur Folge, dass im schlechtesten Fall während der kommenden 10 Jahre nicht die kleinste Übertragung durch den verbliebenen Altgesellschafter vorgenommen werden kann, ohne Grunderwerbsteuer auszulösen („Lock-In-Effekt“).

Fazit

Die im Referentenentwurf vorgesehenen Maßnahmen senken die Eingriffsschwellen der Grunderwerbsteuer flächendeckend ab und gehen damit weit über das erklärte Missbrauchsverhinderungsziel hinaus. Insbesondere die erweiterte Besteuerung von Gesellschafterwechseln bei grundbesitzenden Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 2b GrEStG-E) führt zu einer einschneidenden Verschärfung des Grunderwerbsteuerrechts, die nicht durch Missbrauchsgesichtspunkte gerechtfertigt werden kann und mit erheblichen Kollateralschäden verbunden sein wird. Die systematische Dokumentation der unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungsstruktur wird für grundbesitzende Gesellschaften zukünftig an Bedeutung gewinnen, um grunderwerbsteuerlichen Informationspflichten nachzukommen und Grunderwerbsteuerrisiken abzuwehren.

Einen ausführlichen Beitrag zum Thema lesen Sie in DStR 2019, S. 1113 – 1120.

Geschrieben von

Karl Broemel ist Steuerberater am Standort Bonn mit den Beratungsschwerpunkten Umstrukturierungen, Unternehmenssteuerrecht und Immobiliensteuerrecht.

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Frieder B. Mörwald ist Steuerberater am Standort Bonn mit den Beratungsschwerpunkten Umstrukturierungen, M&A und Immobiliensteuerrecht.

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