Kündigungsbeschränkung für Mietverträge bei Zahlungsverzug wegen COVID-19

Der Bundestag hat am 25. März 2020 das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht verabschiedet. Neben der Aussetzung der Insolvenzantragspflicht und der Möglichkeit der virtuellen Hauptversammlung enthält das Gesetz auch eine Kündigungsbeschränkung im Mietrecht. Am 27. März 2020 wird das Gesetz in einer Sondersitzung des Bundesrates behandelt. Durch das Gesetz soll verhindert werden, dass Mietverhältnisse wegen Liquiditätsengpässen als Folge der COVID-19-Pandemie gekündigt werden.

Verzug des Mieters mit Zahlung der Miete

Der Vermieter darf unter bestimmten Voraussetzungen ein Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn sich der Mieter in Verzug befindet (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB). Der Bundestag hat nun als Reaktion auf die COVID-19-Pandemie beschlossen, dass ein Vermieter ein Mietverhältnis nicht allein deshalb kündigen kann, weil der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 die Miete nicht zahlt, sofern die Nichtleistung eine Folge der COVID-19-Pandemie ist. Dies gilt nach der Gesetzesbegründung sowohl für die ordentliche als auch für die außerordentliche Kündigung.

Die Kündigungsbeschränkung gilt gleichermaßen für Wohnraum- wie für Gewerberaummietverhältnisse. Auch auf Pachtverhältnisse ist sie entsprechend anzuwenden. Nur begrenzte Auswirkungen hat die Kündigungsbeschränkungen allerdings auf Gewerberaummietverhältnisse, die auf einen unbestimmten Zeitraum geschlossen sind. Hier ist eine ordentliche Kündigung (ohne Grund) weiterhin möglich.

Zunächst gilt die Kündigungsbeschränkung lediglich für Mieten, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällig werden. In dem Gesetz sind allerdings schon Möglichkeiten vorgesehen, den Zeitraum bis zum 30. September 2020 bzw. auch darüber hinaus zu verlängern. Es bleibt abzuwarten, ob hiervon Gebrauch gemacht wird.

Mieter muss Zusammenhang mit COVID-19 glaubhaft machen

Der Zusammenhang zwischen der Nichtleistung und der COVID-19-Pandemie ist vom Mieter glaubhaft zu machen. Damit trägt dieser die Beweislast. Laut der Gesetzesbegründung soll sich der Mieter zur Glaubhaftmachung dabei einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Als geeignete Mittel werden dabei insbesondere der Nachweis der Antragstellung über die Gewährung staatlicher Leistungen sowie Bescheinigungen des Arbeitsgebers über den Verdienstausfall angegeben. Bei Gewerbemietverhältnissen soll regelmäßig der Hinweis, dass der Betrieb des Unternehmens durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt wurde, ausreichen.

Nicht geregelt ist, wann die Glaubhaftmachung zu erfolgen hat, also ob der Mieter bereits zum Zeitpunkt der Nichtzahlung entsprechend an den Vermieter herantreten muss.

Kein Mieterlass, keine Stundung, kein Leistungsverweigerungsrecht

Die Regelung sieht keinen Mieterlass und keine Stundung vor. Auch ist das im gleichen Gesetz vorgesehene Leistungsverweigerungsrecht für wesentliche Dauerschuldverhältnisse nicht auf Mietverhältnisse anwendbar. Die Mieten werden weiterhin zum Fälligkeitszeitpunkt geschuldet. Damit bleibt es dem Vermieter unbenommen, die ausstehenden Mieten (gerichtlich) geltend zu machen. Gleichwohl fehlt ihm hier nun das Druckmittel der außerordentlichen Kündigung und der anschließenden Zwangsräumung.

Die Kündigungsbeschränkung gilt ferner nur bis zum 30. Juni 2022. Sollten bis dahin nicht sämtliche Mietrückstände, die in dem Zeitraum zwischen dem 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 entstanden sind, beglichen sein, darf der Vermieter auch wegen dieser Zahlungsrückstände kündigen.

Sonstige Kündigungsmöglichkeiten

Bei der Kündigungsbeschränkung handelt es sich um eine zwingende Regelung. Von ihr kann nicht durch vertragliche Vereinbarungen (bspw. durch eine Änderung des Mietvertrages) abgewichen werden.

Es wird allerdings lediglich die Kündigung ausgeschlossen, die allein (!) auf der Nichtleistung wegen der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Andere Kündigungsmöglichkeiten bleiben unberührt. Sollten also andere Gründe vorliegen, die zu einer Kündigung berechtigen, ist eine Kündigung weiterhin möglich. Dies gilt auch, wenn beispielsweise schon bis zum 1. April 2020 die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfüllt sind.

Stundung bei Verbraucherdarlehensverträgen

Im Rahmen der Beratungen im Bundestag wurde vermehrt darauf hingewiesen, dass auch private Vermieter nicht schutzlos gestellt werden, die die Wohnung/den Geschäftsraum durch Fremdkapital finanziert haben: In dem gleichen Gesetz sind Regelungen zu Stundungen von Verbraucherdarlehensverträgen für Zins- oder Tilgungsleistungen vorgesehen, die zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fällig werden. Zu Darlehensverträgen, die keine Verbraucherdarlehensverträge sind, sind hingegen keine Regelungen vorgesehen.

Sonstige Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf Mietverhältnisse

Ob die nun vom Gesetzgeber getroffenen Maßnahmen ausreichen werden, um sämtliche Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf das Mietverhältnis abzufedern, erscheint fraglich. Insbesondere stellen sich die Fragen, ob dem Mieter etwaige Ansprüche auf Anpassung bzw. Kündigung des Mietverhältnisses nach den Grundsätzen der Störung bzw. des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) zustehen oder ob er gar ein Recht zur Minderung hat.

Während wohl ein zur Minderung berechtigender Mangel in der Regel nicht vorliegen wird, ist die Frage nach einer Störung bzw. eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage im Einzelfall zu prüfen. Hier kommt es im Wesentlichen auf die Risikoverteilung im Mietvertrag an. Dabei ist jedenfalls nicht auszuschließen, dass die COVID-19-Pandemie als ein unvorhersehbarer Katastrophenfall einzustufen ist, der letztlich einen Anspruch auf Anpassung der Geschäftsgrundlage begründet.

Um möglichen Ansprüchen entgegenzuwirken, sollten Vermieter im Einzelfall einen Nachtrag zum Mietvertrag über eine zeitlich begrenzte Mietanpassung bzw. Stundung mit ihren Mietern schließen. Sie müssen dabei allerdings insbesondere Schriftformerfordernisse sowie insolvenzrechtliche Regelungen beachten.

Sollten Mieterträge in erheblichem Maß ausbleiben, sei am Rande auch noch auf § 33 GrStG hingewiesen. Danach ist die Grundsteuer in Höhe von 25 % zu erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 % gemindert ist und der Steuerschuldner diese Minderung nicht zu vertreten hat. Ist der Rohertrag um 100% gemindert, kann die Grundsteuer abweichend davon sogar um 50% gemindert werden. Der Erlassantrag ist bis zum 31. März des Folgejahres zu stellen.

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Michael R. Wiesbrock ist Rechtsanwalt, Diplom-Kaufmann und Partner am Standort Frankfurt a.M. Er berät im Immobilienwirtschaftsrecht, im Gesellschafts- und Konzernrecht, bei Umstrukturierungen und M&A-Transaktionen. Ferner berät er Familienunternehmen.

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Leonie Haßler ist Rechtsanwältin am Standort München. Sie berät im Gesellschafts- und Konzernrecht, im Immobilienwirtschaftsrecht und im Bereich M&A.

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