Dr. Frieder B. MörwaldAnika Schröter

Das Fondsstandortgesetz (FoStoG) wurde am 28. Mai 2021 im Bundesrat beschlossen. Es enthält eine wichtige Änderung bei der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung für Grundstücksunternehmen (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). In Zukunft soll für Nebentätigkeiten eine Unschädlichkeitsschwelle von 5 % der Einnahmen aus der Grundbesitzüberlassung gelten. Darüber hinaus ist eine noch weitergehende Unschädlichkeit für Stromlieferungen aus erneuerbaren Energien und den Betrieb von Ladestationen vorgesehen.

Aktuelle Rechtslage

Gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG steht die erweiterte Kürzung nur Unternehmen zu, die „ausschließlich“ eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Tätigkeiten, die hierüber hinausgehen, wie in der Regel die Mietvermietung von beweglichen Gegenständen und Betriebsvorrichtungen oder die Erbringung bestimmter Dienstleistungen, sind schädlich. Die erweiterte Kürzung geht in diesen Fällen insgesamt verloren; eine Geringfügigkeitsgrenze gewährte die Rechtsprechung bislang nicht (sogenanntes „strenges Ausschließlichkeitsgebot“). Aufgrund dessen mussten bisher sämtliche beweglichen Gegenstände und Betriebsvorrichtungen einer Gewerbeimmobilie identifiziert und gegebenenfalls separat durch eine Betriebsvorrichtungsgesellschaft vermietet werden. Dies dürfte durch die Gesetzesänderung – jedenfalls in Fällen, in denen die Nebentätigkeiten überschaubar sind – nicht mehr zwingend erforderlich sein.

Bevorstehende Gesetzänderung

Durch das FoStoG wird der Katalog der unschädlichen Nebentätigkeiten ergänzt (BR-Drs. 354/21, S. 45). Die erweiterte Kürzung nach soll nach dem neugefassten § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG auch dann angewendet werden, wenn:

  • Einnahmen aus der Lieferung von Strom erzielt werden und nicht höher als 10 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind. Dies betrifft Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien und den Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder.
  • Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes aus anderen […] Tätigkeiten erzielt werden und diese Einnahmen im Wirtschaftsjahr nicht höher als 5 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind. Die Gesetzesbegründung (BT-Drs. 19/28868, S. 151) stellt klar, dass unter diese Tätigkeiten auch die Überlassung von Betriebsvorrichtungen fällt.

Die Änderungen sollen erstmals für den Erhebungszeitraum 2021 gelten.

Praktische Auswirkungen

  • Wenn sich künftig eine grundsätzlich kürzungsschädliche Tätigkeit, wie z.B. die Mitvermietung von beweglichen Gegenständen und Betriebsvorrichtungen oder die Erbringung gewerblicher Dienstleistungen, in dem zulässigen Rahmen von 5 % bewegt, steht dies der erweiterten Kürzung für das Grundstücksunternehmen nicht mehr entgegen (Abkehr vom strengen Ausschließlichkeitsgebot).
  • Die Einnahmen aus den Nebentätigkeiten unterliegen selbst allerdings nicht der Kürzung, das heißt sie bleiben gewerbesteuerpflichtig. Für die Praxis bedeutet das, dass weiterhin sämtliche über die eigentliche Verwaltung und Nutzung von Grundbesitz hinausgehenden Tätigkeiten identifiziert werden müssen. Ihre Vergütung ist gesondert zu ermitteln und im Hinblick auf das Einhalten der Prozentgrenze zu dokumentieren.
  • Darüber hinaus sind Betriebsvorrichtungen nach dem Gesetzeswortlaut („aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern“) nur im Falle der Mitvermietung unschädlich. Bei einem geplanten Verkauf der Immobilie ist bei der Strukturierung zu berücksichtigen, dass die Mitveräußerung der Betriebsvorrichtungen nicht begünstigt ist.
  • Für Stromlieferungen aus erneuerbaren Energien und für den Betrieb von Ladestationen gelten eine erhöhte Unschädlichkeitsschwelle von 10 %. Infolge der großen Zunahme in diesem Bereich war hier bei vielen Immobiliengesellschaften erhebliche Rechtsunsicherheit entstanden. Die Stromlieferung muss aber „in Verbindung mit der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes“ erfolgen und der selbsterzeugte Strom darf nicht an Letztverbraucher geliefert werden, es sei denn, es handelt sich um Mieter. Für den Betrieb der Ladestationen gilt diese Einschränkung nicht.

Fazit

Die geplante Unschädlichkeitsschwelle ist ein Gewinn für die Praxis. In Fällen, in denen die Nebentätigkeiten einer Immobiliengesellschaft überschaubar sind, werden Strukturierungsmaßnahmen wie die Aufteilung von Grundbesitz und Betriebsvorrichtungen auf zwei Gesellschaften nicht mehr erforderlich sein. Auch in bestehenden Aufteilungsstrukturen erhöht sich die Rechtssicherheit, weil geringfügige übersehene oder neu hinzukommende Nebentätigkeiten der Immobiliengesellschaft nicht sofort die erweiterte Kürzung gefährden. Art und Umfang der Nebentätigkeiten müssen jedoch in jedem Fall weiterhin identifiziert, überwacht und streng dokumentiert werden.