Miete

Reduzierung der Geschäftsraummiete im Lockdown

Mit seinem Urteil vom 12.01.2022 hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Frage entschieden, ob Mieter von Geschäftsräumen (hier: Einzelhandel) während einer behördlich angeordneten Betriebsschließung zur Zahlung der vollständigen Miete verpflichtet sind. Diese Frage hat in den letzten Jahren Mieter und Vermieter, deren Berater sowie etliche Gerichte beschäftigt. Die Diskussionen drehten sich dabei insbesondere um zwei mögliche Anspruchsgrundlagen: Das Recht zur Minderung wegen eines Mangels und der Anspruch auf Reduzierung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage.

Dabei unterscheiden sich das Recht auf Minderung und der Anspruch auf Vertragsanpassung wie folgt: Das Minderungsrecht entsteht unmittelbar und automatisch ab Vorliegen eines Mangels. Ab diesem Zeitpunkt ist der Mieter grundsätzlich berechtigt, die Miete nur noch in entsprechend reduziertem Umfang zu zahlen. In einzelnen Mietverträgen ist das Recht allerdings dahingehend eingeschränkt, dass der Mieter die Mietzahlungen an sich nicht automatisch kürzen darf, sondern ihm ein Anspruch auf Rückzahlung der Miete in der entsprechenden Höhe zusteht.

Der Anspruch wegen Störung der Geschäftsgrundlage zielt hingegen auf eine Anpassung des Mietvertrages ab. Der Mieter hat zunächst nur einen Anspruch auf Mitwirkung des Vermieters an der Vertragsanpassung, die sich dann im Wesentlichen auf die Reduzierung der Miete bezieht. Die Reduzierung der Miete gilt allerdings erst ab dem Zeitpunkt der Vertragsanpassung. Nicht ausgeschlossen sind gleichwohl etwaige Schadensersatzansprüche, wenn der Vermieter sich der Anpassung verweigert.

Kein Mangel – Keine Minderung

Der BGH hat nun entschieden, dass coronabedingte Betriebsschließungen nicht zu einem Mangel am Mietobjekt führen. Folge ist, dass dem Mieter insbesondere kein Recht zur Mietminderung gegenüber dem Vermieter zusteht. In der Vergangenheit hatten das einzelne Gerichte und Teile der Literatur noch anders gesehen.

Anspruch wegen Störung der Geschäftsgrundlage

Dem Mieter soll nach der Entscheidung des BGH unter bestimmten Voraussetzungen jedoch ein Anspruch auf Reduzierung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage zustehen. Die Lockdown-Maßnahmen betreffen nämlich die sogenannte große Geschäftsgrundlage des Mietvertrages. Diese umschreibt die Erwartung der Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen nicht wesentlich ändern.

Ob und in welcher Höhe dem Mieter ein solcher Anspruch zusteht, hängt dabei von einer Interessenabwägung im Einzelfall ab. Dabei sollen insbesondere die folgenden Umstände von Bedeutung sein:

  • In welchem Umfang ist der Umsatz des Mieters im konkreten Mietobjekt zurückgegangen?
  • Hat der Mieter staatliche Corona-Hilfen oder Leistungen von Versicherungen bekommen?
  • Hat der Mieter Maßnahmen ergriffen, um den Umsatzrückgang zu verhindern (beispielsweise durch Umstellung auf Online-Handel etc.) oder hätte er solche ergreifen können?
  • Eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist hingegen nicht erforderlich.

Sofern und soweit der Mietvertrag konkrete Regelungen zur Verteilung pandemiebedingter Risiken enthält, sind diese bei der Abwägung ebenfalls zu berücksichtigen.

Keine pauschale Betrachtung

Teile der Literatur und der bisherigen Rechtsprechung plädierten in der Vergangenheit zu einer 50:50 Risikoverteilung: Der Mieter sollte grundsätzlich einen Anspruch gegen den Vermieter haben, die Miete um 50 % zu reduzieren, weil keine der beiden Mietvertragsparteien alleine für das Risiko eines Lockdowns einstehen müsste. Der BGH hat dieser Ansicht eine klare Absage erteilt. Anstelle einer pauschalen Betrachtungsweise ist daher eine einzelfallbezogene Interessenabwägung sämtlicher Umstände vorzunehmen.

Dies erscheint folgerichtig, da es nur so zu interessengerechten Ergebnissen kommen kann. Gleichwohl erschwert es die Rechtsfindung zwischen den Parteien.

Einvernehmliche Vertragsanpassung weiterhin zu empfehlen

Insofern gelten unsere bisherigen Empfehlungen weiterhin: Es sollte stets versucht werden, eine einvernehmliche Vertragsanpassung des Mietvertrages zu erreichen.

Zu berücksichtigen ist sicherlich auch, dass das Urteil nur die Lockdown-Maßnahmen im März/April 2020 betrifft, in denen etliche Geschäfte vollständig geschlossen wurden. Ob und inwiefern die nun aufgestellten Grundsätze auch für die aktuell vereinzelt im Einzelhandel geltenden 3G, 2G und 2G+-Maßnahmen Anwendung finden, bleibt abzuwarten.

  • Geschrieben von

    Leonie Haßler ist Rechtsanwältin am Standort München. Sie berät im Gesellschafts- und Konzernrecht, im Immobilienwirtschaftsrecht und im Bereich M&A.

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