Vorsicht im Auktionsverfahren

Unternehmen werden heutzutage regelmäßig in Auktionsverfahren veräußert, da der Verkäufer so typischerweise eine deutlich bessere Verhandlungsposition als bei einer exklusiven Veräußerung hat. Durch den Wettbewerb zwischen den Bietern können häufig ein höherer Kaufpreis und/oder bessere Vertragskonditionen erzielt werden.

In einem Auktionsverfahren kann sich die Situation ergeben, dass das Angebot eines Bieters deutlich attraktiver ist als die Angebote der anderen. Mit diesem preferred bidder wird dann häufig vorrangig weiterverhandelt. Oft wird aber mindestens noch ein anderer Bieter im Verfahren gehalten, um etwa beim Ausfall des preferred bidders schnell eine Alternative zu haben oder um gegenüber dem preferred bidder in einer guten Verhandlungsposition zu bleiben.

Wenn man einen oder mehrere weitere Bieter nur deshalb im Verfahren hält, um eine gute Verhandlungsposition zu behalten, aber nicht ernsthaft an diese Bieter verkaufen will, bestehen jedoch auch Gefahren. Ein nicht zum Zuge gekommener Bieter könnte auf den Gedanken kommen für die ihm im Auktionsverfahren entstandenen Kosten (z.B. für Berater und Due Diligence) vom Verkäufer Schadensersatz zu verlangen.

Für einen derartigen Schadensersatzanspruch hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer kürzlich ergangenen Entscheidung zum Wohnungsverkauf hohe Hürden errichtet (Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 11/17). Sie lassen sich (teilweise) auch auf den Unternehmensverkauf per Auktionsverfahren übertragen.

Der Fall

Verkäufer und Kaufinteressent hatten sich auf einen Kaufpreis für eine Wohnung verständigt, jedoch einen späteren Notartermin vereinbart. In der Zwischenzeit sollte der Kaufinteressent seine Finanzierung arrangieren. Nachdem ihm dies gelungen war, verlangte der Verkäufer einen deutlich höheren Kaufpreis. Der Interessent nahm vom Kauf Abstand und verlangte vom Verkäufer Ersatz der ihm im Zusammenhang mit der Finanzierung entstandenen Kosten.

Die Entscheidung

Der BGH lehnte Schadensersatzansprüche ab und stellte klar: Schadensersatzansprüche für die Verletzung von vorvertraglichen Verhaltenspflichten kommen nur in Ausnahmefällen in Betracht. Bei formbedürftigen Geschäften ist jede Partei grundsätzlich berechtigt, es sich vor der Beurkundung anders zu überlegen und die Verhandlungsposition zu ändern. Schadensersatzansprüche kann dies nur dann auslösen, wenn „besonders schwerwiegende, i.d.R. vorsätzliche Treuepflichtverletzungen“ vorliegen. Eine derartige Treuepflichtverletzung soll beispielsweise bestehen, wenn der Verkäufer eine „nicht vorhandene Abschlussbereitschaft“ vorgespiegelt hat. Ebenso, wenn der Verkäufer zwar zunächst verkaufsbereit war, im Laufe der Verhandlungen aber innerlich davon abrückt, ohne dies seinem Verhandlungspartner zu offenbaren.

Folgen für Auktionsverfahren

Übertragen auf Auktionsverfahren bedeutet dies, dass ein Verkäufer wohl nur selten befürchten muss, von einem unterlegenen Bieter auf Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden. Ein mögliches Szenario ist, wenn der Verkäufer nie beabsichtigt hat, tatsächlich an den unterlegenen Bieter zu verkaufen und seine Abschlussbereitschaft nur vorgespiegelt hat. Ob es einem unterlegenen Bieter gelingen kann, dies zu beweisen (nötig wären wohl Zeugen aus dem Team des Verkäufers), ist sicherlich zweifelhaft.

Im Übrigen dürfte für professionelle Investoren wie Private Equity Fonds ein Reputationsrisiko darin liegen, von Verkäufern in solchen Situationen Schadensersatz zu verlangen. Sie müssten befürchten, zukünftig nicht mehr zu Auktionsverfahren eingeladen zu werden.

Dennoch sollten Verkäufer sich nicht in völliger Sicherheit wiegen. Die Entscheidung des BGH bringt zum Ausdruck, dass es durchaus vorvertragliche Verhaltenspflichten gibt, die ein Verkäufer zu beachten hat. Dazu gehört nicht nur, einem Kaufinteressenten (rechtzeitig) mitzuteilen, wenn man nicht oder nicht mehr bereit ist, mit ihm abzuschließen. Auch negative Informationen über das Kaufobjekt sollten rechtzeitig offengelegt werden. Bei Zweifeln über die konkret zu beachtenden Pflichten empfiehlt es sich daher für Investment-Professionals bei den in das Auktionsverfahren auf Verkäuferseite involvierten Anwälten entsprechenden Rat einzuholen, um die Haftungsrisiken zu minimieren.