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WEG-Reform tritt am 1. Dezember 2020 in Kraft

Der Bundestag hat am 17. September 2020 das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) beschlossen. Am 9. Oktober 2020 hat nun der Bundesrat das Gesetz gebilligt. Damit steht der grundlegenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) nichts mehr im Weg. Es ist damit zu rechnen, dass der Bundespräsident das Gesetz zeitnah ausfertigt. Die wesentlichen Neuerungen werden dann bereits ab dem 1. Dezember 2020 gelten.

Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

Erstmals erkennt der Gesetzgeber mit § 9a Abs. 1 WEG n.F. eine Vollrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft an. Zugleich bestimmt der Gesetzgeber nun ausdrücklich, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht. Damit ist auch der Ein-Personen-Wohnungseigentümergemeinschaft der Weg geebnet. Dem Bauträger wird es dadurch ermöglicht, noch vor Eintritt einer weiteren Person in die Wohnungseigentümergemeinschaft für diese wirksam Versorgungs- oder Verwalterverträge abschließen zu können.

Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wird man weiterhin grundsätzlich erst durch Eigentumseintragung. In Anlehnung an die Rechtsprechung zur werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft regelt § 8 Abs. 3 WEG n.F. nun aber speziell für den Erwerb vom teilenden Eigentümer (in der Regel vom Bauträger), dass der Erwerber bereits dann als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft gilt, wenn zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist und er den Besitz am Sondereigentum erlangt. Dadurch erübrigen sich in Zukunft weitestgehend detaillierte Regelungen im Bauträgervertrag über die Einräumung von Rechten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft im Innenverhältnis zwischen den Parteien.

Sondereigentumsfähigkeit an Freiflächen

Bisher war es nur möglich Sondereigentum an abgeschlossenen Räumen zu erlangen. Lediglich bezüglich (Tief-)Garagenstellplätzen war eine Ausnahme zugelassen. § 3 Abs. 2 WEG n.F. sieht nun vor, dass das Sondereigentum sich auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstückes erstrecken kann, sofern die Wohnung weiterhin wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Ferner gelten sämtliche Stellplätze – mithin auch Außenstellplätze – als Raum und sind damit sonderrechtsfähig. Es ist damit jetzt erstmals möglich, dass Wohnungseigentümer auch Eigentum an Gartenflächen und Außenstellplätzen eingeräumt werden kann. Durch diese Änderung dürften die bisher gängigen Sondernutzungsrechte an Bedeutung verlieren.

Erweiterung der Verwalterbefugnisse durch WEG-Reform

9b Abs. 1 n.F. gewährt dem Verwalter künftig eine umfassende Vertretungsmacht für die Gemeinschaft im Außenverhältnis. Ausgenommen hiervon sind lediglich Abschlüsse von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Die Vertretungsmacht kann im Außenverhältnis nicht wirksam beschränkt werden. Mit dieser Änderung will der Gesetzgeber den Rechtsverkehr mit der Wohnungseigentümergemeinschaft erleichtern. Beschränkungen im Innenverhältnis durch vertragliche Vereinbarungen sind weiter möglich, wirken jedoch nicht gegenüber Dritten. In der Praxis gewinnen vor diesem Hintergrund die Regelungen im Verwaltervertrag über die Befugnisse des Verwalters eine größere Bedeutung.

Vereinfachung der Realisierung baulicher Maßnahmen

Erklärtes Ziel des Gesetzgebers war es, die Realisierung baulicher Maßnahmen zu erleichtern. Vor diesem Hintergrund wurden die Regelungen hierzu – nebst der korrespondieren Kostentragungspflicht – vollständig überarbeitet. Beschlüsse über bauliche Veränderungen können nun grundsätzlich mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Die Zustimmung aller von der Veränderung betroffenen Eigentümer ist nicht mehr erforderlich. Etwas anderes gilt nur dann, wenn bauliche Veränderungen die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen. In diesen Fällen ist eine Vereinbarung erforderlich.

Daneben wird dem einzelnen Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt bei einer Reihe privilegierter Maßnahmen (bspw. dem Laden von E-Fahrzeugen) einen entsprechenden Beschluss zu verlangen. Gleiches gilt, wenn alle von der Veränderung beeinträchtigten Wohnungseigentümer mit dieser einverstanden sind.

Grundlegende WEG-Reform

Die WEG-Reform bringt darüber hinaus etliche weitere Neuerungen (bspw. zur Qualifikation des Verwalters, zur Digitalisierung der Eigentümerversammlung, zur Eintragung von Beschlüssen im Grundbuch). Tatsächlich hat der Gesetzgeber durch das WEMoG das Wohnungseigentumsrecht grundlegend verändert. Neben erfreulichen Klarstellungen, dürften auch etliche Rechtsunsicherheiten hinzugekommen sein. In der Zukunft wird sich zeigen, ob und wie bisher von der Rechtsprechung aufgestellte Grundsätze auf die neuen Regelungen übertragen werden können. Insbesondere in der Gestaltungspraxis von Bauträgerverträgen sind einige Veränderungen zu erwarten.

Geschrieben von

Leonie Haßler ist Rechtsanwältin am Standort München. Sie berät im Gesellschafts- und Konzernrecht, im Immobilienwirtschaftsrecht und im Bereich M&A.

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