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Referentenentwurf vorgelegt: Neues Baulandmobilisierungsgesetz soll Wohnungsbau erleichtern

Das Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat hat den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland veröffentlicht. Das Baulandmobilisierungsgesetz hat das Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu sichern, indem die Kommunen leichter auf Flächen für den Wohnungsbau zugreifen können.

Neuer Bebauungsplantyp

Der Entwurf sieht mit dem Bebauungsplan für Wohnraumversorgung einen neuen Bebauungsplantyp vor. Durch diesen kann die Kommune Flächen im Innenbereich für (insbesondere sozialen) Wohnungsbau ausweisen. Die Nutzung dieses neuen Bebauungsplantyps ist allerdings zunächst befristet: Das Bebauungsplanverfahren muss bis spätestens Ende 2024 eingeleitet und der Bebauungsplan bis spätestens Ende 2026 beschlossen sein.

Gleichzeitig wird mit dem jetzt vorgestellten Entwurf für ein Baulandmobilisierungsgesetz die Möglichkeit der Kommunen verlängert, ein beschleunigtes Bebauungsplanverfahren im Außenbereich durchzuführen.

Erweiterung des kommunalen Vorkaufrechts

Das neue Baulandmobilisierungsgesetz soll auch das kommunale Vorkaufsrecht erweitern. Zum einen soll den Kommunen nun auch dann ein Vorkaufsrecht zustehen, wenn es sich bei dem verkauften Grundstück um einen sogenannten städtebaulichen Missstand handelt. Zum anderen kann die Kommune nun selbst durch Satzung ein kommunales Vorkaufsrecht begründen, wenn es sich um unbebaute oder brachliegende Grundstücke handelt, die sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befinden.

Der Entwurf stellt auch klar, dass die Deckung des Wohnbedarfs und die Innenentwicklung der Gemeinde Gemeinwohlgründe sind. Dadurch dürfte es für eine Kommune leichter werden, die Ausübung des Vorkaufsrechtes mit dem Allgemeinwohl zu begründen. Schließlich wird die Frist der Kommune zur Ausübung des Vorkaufsrechts von zwei auf drei Monate verlängert.

Weiter stellt der Entwurf die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum unter Genehmigungsvorbehalt. Voraussetzung ist, dass die Landesregierung jeweils festlegt, dass es sich um Gebiete handelt, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen nicht gesichert ist. Mieter sollen damit nicht mehr so leicht aus ihren Wohnungen verdrängt werden können.

Städtebauliches Entwicklungskonzept

Neu ist im Entwurf für ein Baulandmobilisierungsgesetz außerdem ein städtebauliches Entwicklungskonzept zur Stärkung der Innenentwicklung. Durch dieses Entwicklungskonzept soll die Kommune ein Instrument an die Hand bekommen, um leichter auch bei nicht zusammenhängenden, im Gemeindegebiet verteilt liegenden Grundstücken eine Nachverdichtung zu verfolgen.

Daneben erweitert der Referentenentwurf die Möglichkeiten der Kommune zum Erlass eines Baugebots. So erhält die Kommune etwa das Recht, ein Baugebot in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt zu erlassen.

Obergrenzen werden zu Orientierungswerten

Die in der BauNVO derzeit noch vorgesehenen Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung werden durch den Entwurf zu Orientierungswerten umgewandelt. Durch die Umwandlung in Orientierungswerte sollen Nachverdichtungen erleichtert werden.

Ebenso wird in der BauNVO die neue Baugebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ eingeführt. In einem Dörflichen Wohngebiet sind insbesondere Wohngebäude, land- und forstwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen sowie Gewerbebetriebe zulässig.

Daneben ist vorgesehen, das Bauen im Innen- und Außenbereich zu erleichtern. So soll etwa befristet bis Ende 2024 insbesondere in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt leichter eine Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus möglich sein.

Schließlich finden sich in dem Entwurf vereinzelte Regelungen zur Erleichterung des Ausbaus des Mobilfunks und der Elektromobilität. Ebenso will der Entwurf die Versorgung mit ausreichenden Grün- und Freiflächen fördern. Dazu scheint allerdings die Einführung der Möglichkeit zur Zahlung eines sogenannten Ersatzgeldes als weitere Kompensationsmöglichkeit neben der Bereitstellung von Ausgleichsflächen im Widerspruch zu stehen.

Fazit

Der Referentenentwurf erweitert die Handlungsmöglichkeiten der Kommunen zur Beschaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum deutlich. Damit ist allerdings lediglich ein erster Schritt getan. Zur Verwirklichung der Ziele muss die Kommune auch von den ihr zur Verfügung gestellten Instrumenten Gebrauch machen. Ob und in welchem Ausmaß die Kommunen bei Inkrafttreten des Gesetzes von den einzelnen Instrumenten Gebrauch machen werden, wird sich erst in der Praxis zeigen. Erst dann lässt sich auch beurteilen, ob die auf den ersten Blick sehr weitgehenden Handlungsmöglichkeiten nicht doch zu einem von der Branche befürchteten Investitionshindernis führen.

Geschrieben von

Katharina Odermatt ist Rechtsanwältin am Standort Frankfurt. Sie berät im Immobilienwirtschaftsrecht, im Bereich M&A und im Gesellschafts- und Konzernrecht.

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Leonie Haßler ist Rechtsanwältin am Standort München. Sie berät im Gesellschafts- und Konzernrecht, im Immobilienwirtschaftsrecht und im Bereich M&A.

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